年内公募REITs募资超510亿元 险资成为重要战略投资人

  公募REITs（不动产投资投资基金）发行渐趋常态化。Wind多个方面数据显示，今年以来截至12月3日，REITs发行数量达24只，发行总规模达511亿元。在REITs的投资者中，险资是很重要的力量，多个REITs项目中，险资热情参加战略配售和线下配售，投资占比较高。

  从2021年开始试点推出REITs产品，至今已有约3年半时间。Wind多个方面数据显示，2021年5月份至今，新发REITs共54只，发行总规模近1500亿元。其中，2024年REITs发行数量共有24只，发行总规模达511亿元。可见，随市场的慢慢地发展，REITs发行有提速之势，募资功能也体现得更加充分。

  保险机构是REITs很重要的机构投资的人，在多个REITs项目中是战略投资者。以中国人寿集团旗下的国寿投资保险资产管理有限公司（以下简称“国寿投资”）为例，该公司不动产投资事业部副总经理韩萌向《证券日报》记者介绍，目前国寿投资系统已参与21只公募REITs的战略配售，业态涵盖商业、保租房、能源、高速公路、工业生产厂房、产业园等，其参与REITs的方式最重要的包含运用国寿系统受托资金、自有资金及发起设立公募REITs战配基金等。

  “公募REITs作为一种资产配置工具，具有低风险、稳收益的特点，适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者。”韩萌进一步表示，一方面，公募REITs与其他大类资产相关性低，能够分散风险、优化投资组合，满足投资者的配置需求；另一方面，公募REITs具备强制高分红和分红稳定的优势，其收益中等（在免税的政策下实际更高），波动性介于一般固收类产品和权益类产品之间，其风险收益特征使其在股债组合配置中，能够发挥良好的分散风险和提升投资组合夏普比率的作用。因此，资产组合中应给予公募REITs较高的配置比例。

  仲量联行中国区投资及长期资金市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜对《证券日报》记者表示，政策变化使险资对零售地产的投资热情逐渐高涨。其中，2023年3月份，我国正式将消费基础设施纳入REITs项目发行范围，明确优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs；同年10月份，证监会对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条进行适应性修订，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。政策的支持使得零售地产的流动性增强，也点燃了险资投资该类型物业的热情。

  从行业层面展望未来，韩萌表示，预计保险资金将继续积极抢滩优质公募REITs战略配售、网下投资以及证券交易市场择时交易，保持市场重要基石机构投资人的地位。同时，随着多层次REITs市场的建立和完善，保险机构也将参与REITs全链条配置，如探索公募REITs上游配置机会，战略布局符合公募REITs上市要求和政策鼓励方向的Pre-REITs和私募REITs。此外，险资在角色上也不仅作为投资者，还可能深度参与产品方案设计，和发行人共同打磨产品条款。

  韩萌也表示，险资参与REITs投资目前仍存在一些难点。一是市场流动性略显不足，整体换手率偏低，单只REIT产品体量较小，对于承接保险资金等大体量资金的难度较大，建议简化扩募流程、提升扩募效率，推动REITs产品通过资产收购和处置优化资产组合，提升市场的流动性。二是优质资产供给不足，原始权益人对于将体系内最优质资产装入REITs缺乏动力，建议进一步放宽资产准入限制，协调土地年限续期等政策加快落地，鼓励原始权益人拿出更多优质资产上市。三是险资投资REITs仍有掣肘，例如，目前受偿付能力约束较大，建议逐步优化有关政策，适当降低投资风险因子，提升险资的投资意愿。（记者 冷翠华）